天天速讀:打新套利動輒千萬,“萬人搖”亂象叢生,樓市限價(jià)將“退出”?

發(fā)布時間:2023-06-11 18:08:01  |  來源:鳳凰網(wǎng)  

6月的首周,杭州臨安一個案名為“華發(fā)薈天府”的樓盤意外出圈,登上同城熱搜榜。因?yàn)檫@個樓盤在過去半年時間里,采用買房送黃金的方式變相降價(jià)促銷。


(相關(guān)資料圖)

為何樓盤不直接降價(jià),而是以送一斤甚至二斤黃金來對沖房款?對于這個追問,房企營銷圈子里的人大多深感無奈:樓盤定價(jià)有備案價(jià)設(shè)置的上下限,這兩年市場下行,地產(chǎn)營銷絞盡腦汁突破限價(jià)下線,送車位、送物管費(fèi),甚至接納農(nóng)產(chǎn)品抵扣房款,促銷五花八門。

另外一邊,上海的高端住宅,卻因?yàn)闊o法突破限價(jià)上線,陷入營銷的困境。不久前,上海徐匯濱江的云錦東方宣布暫停搖號銷售并退訂,這個樓盤因?yàn)椤盁o論買中哪一套都能輕松凈賺千萬+”而讓滬上有錢的社保巨子們瘋狂,市場風(fēng)傳有人為了增加買房籌碼不惜火線“假結(jié)婚”以提高購房積分。

在每個城市,房子可謂是接受監(jiān)管最多的商品之一,但房子的銷售過程中,卻仍是漏洞頻出。以穩(wěn)定房價(jià)作為初衷的“限價(jià)”政策為例,自2016、2017年以來,各地限價(jià)政策的祭出,在樓市過熱之際成功穩(wěn)定了市場預(yù)期,對于平抑房價(jià)起到過立竿見影的作用。但同時也確實(shí)催生了“萬人搖”、“打新”等等附帶效應(yīng)。如今,站在樓市下行、需求不振的當(dāng)下,有業(yè)內(nèi)人士提出,限價(jià)政策基本完成了歷史使命,當(dāng)前或可考慮退出歷史舞臺,在部分仍有房價(jià)上漲壓力的熱點(diǎn)城市,可考慮適當(dāng)放松限價(jià)的同時優(yōu)化樓市調(diào)控措施。

樓盤“打新”亂象

過去幾年,因?yàn)橄迌r(jià)帶來一二手房的價(jià)差,“打新”一度成為各大城市中的時髦名詞,就連原本沒有購房需求的人們,為了百萬到數(shù)百萬的投機(jī)空間,紛紛涌向新房市場,催生了一個又一個瘋狂的樓盤“萬人搖”。

上海云錦東方引發(fā)的打新熱潮不是孤例,此前幾年,全國幾個主要城市頻繁上演著類似的打新創(chuàng)富神話。今年3月中旬第二次開盤的“杭州國際金融中心(IFC)”正是其中一例。這個位于杭州錢江新城的頂流紅盤,除8套房源被A類人才鎖定之外,余下的56套房源引來2798組家庭認(rèn)籌搖號,整個選房流程不到20分鐘即結(jié)束。公開信息顯示,杭州IFC限價(jià)僅6.98萬/平方米,但周邊有項(xiàng)目二手房掛牌均價(jià)已近12萬元/平方米,較新房價(jià)格接近翻倍。

即便是在樓市稍顯平淡的北京,也有這樣的倒掛“神盤”,東城區(qū)的共有產(chǎn)權(quán)住房永定府是不容忽視的一個。該項(xiàng)目位于北京二環(huán)沿線,區(qū)位極佳,銷售均價(jià)8.9萬元/平方米,最高不超過9.35萬元/平方米;而周邊次新二手房均價(jià)已達(dá)12.7萬/平方米。盡管約3萬元/平方米的倒掛不算太大,但項(xiàng)目定位偏剛需,面積89平方米起,總價(jià)門檻相對較低,僅在500萬元左右。于是永定府的391套房源,吸引了約9000人的購房意向,接近“萬人搖”。

真正達(dá)到了“萬人打新”的高端項(xiàng)目出現(xiàn)在深圳。2020年11月,網(wǎng)紅樓盤華潤潤璽一期入市,一次性推出1171套住宅房源,面積范圍100~200平方米,備案均價(jià)13.1萬/平方米。而彼時該項(xiàng)目前期已交房的二手房成交均價(jià)約18萬元/平方米。在買入即有機(jī)會賺到500~1000萬元的誘惑下,購房者趨之若鶩,購房申請人數(shù)超1.5萬人,而最終完成誠意金凍結(jié)、有資格參與搖號的人也有9690人。據(jù)當(dāng)時的要求,誠意登記保證金為350萬元/套,也就是說,僅華潤潤璽一期,凍資金額就達(dá)339億元。

2020年7月開盤的成都凱德卓錦萬黛項(xiàng)目,均價(jià)僅1萬元/平方米出頭,與周邊二手房形成的價(jià)格剪刀差約5000-6000元/平方米?!百I到就是賺到”的誘惑之下,有5.8萬人報(bào)名搶購774套房源。而此前入市的成都川發(fā)天府上城項(xiàng)目,也有4萬人參與搖號。

事實(shí)上,在市場熱度走高的時期,南京、蘇州、寧波等許多城市都曾因一二手價(jià)差出現(xiàn)“萬人搖”項(xiàng)目。例如2022年4月,西安的天地源·丹軒坊以約2.5萬/平方米的價(jià)差吸引了超過3.4萬組客戶認(rèn)購登記;2021年時,西安樓市出現(xiàn)了超12次“萬人搖”;杭州更是有過在兩年多的時間里創(chuàng)造28次“萬人搖”的記錄。

限價(jià)帶來的一二手“價(jià)差”,在過去一個特殊的歷史時期內(nèi),空前激發(fā)出人們的購房熱情。在投資氛圍濃烈的杭州市場上,一位購房者向第一財(cái)經(jīng)透露,樓市火熱那幾年,年輕人會幾個人湊錢參與搖號、有家庭的人則忙于幫父母落戶以獲取打新資格。在2020年的深圳,由于樓市政策收緊,不少人一夜間失去購房資格,于是沒有名額或積分較低的購房者選擇“代持”,而資金不足的人則“眾籌買房”……樓市打新亂象叢生。

房價(jià)預(yù)期管理

限價(jià)政策的起點(diǎn)是樓市火熱的2016年,當(dāng)時許多城市祭出了限購、限貸、限價(jià)、限售、限商的五限格局,從供給端到需求端進(jìn)行限制,致力于打壓投資性需求。

2017年12月,全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議上,時任部長王蒙徽曾提出2018年我國房地產(chǎn)市場的調(diào)控方向,即針對各類需求實(shí)行差別化調(diào)控政策,滿足首套剛需、支持改善需求、遏制投機(jī)炒房。

業(yè)內(nèi)認(rèn)為,這次會議本質(zhì)上強(qiáng)調(diào)了2018年政策調(diào)控的主旋律:打壓投資性需求,與以往政策的邏輯一脈相承。2018年7月31日,中央政治局會議明確提出“堅(jiān)決遏制房價(jià)上漲”,明確了政策調(diào)控的基調(diào)。

據(jù)億翰智庫統(tǒng)計(jì),2016-2018年間,超50城市出臺了細(xì)則不盡一致的限價(jià)政策,范圍覆蓋四個一線城市,多數(shù)二線城市和部分三四線城市。該機(jī)構(gòu)認(rèn)為,對于限價(jià)的項(xiàng)目,開發(fā)商參照著政府指導(dǎo)價(jià)出售,穩(wěn)定了購房者對于房價(jià)的預(yù)期,抑制了市場的大起大落。

但一二手房價(jià)的倒掛是個無法避免的結(jié)果。億翰智庫副總裁田晶向記者分析,限價(jià)政策是單方面針對一手房,因此,新房價(jià)格因限制性政策封頂,而二手房則是自由的市場交易,價(jià)格由市場決定。而在市場行情火爆時,二手房價(jià)格保持堅(jiān)挺,倒掛也就必然出現(xiàn)。

在限價(jià)政策剛推出的幾年里,眾人爭搶、一房難求的情況已在高能級城市限價(jià)項(xiàng)目上出現(xiàn)。2018年開盤的南京保利樾廣場項(xiàng)目,引得5428組客戶搖號,中簽率僅5.8%;同期,還有不少以企業(yè)之名搶房以期套利的案例。

“打補(bǔ)丁”的政策也漸次出現(xiàn)。2018年6月,西安、長沙、杭州相繼出臺暫停企業(yè)購買住房的政策,壓縮企業(yè)和個人獲利的空間。2020年7月,頻繁出現(xiàn)“萬人搖”的杭州祭出了搖號新政,高層次人才優(yōu)先購房政策加綁限售期限、加大對“無房家庭”政策傾斜力度、增加購房意向登記限制等四方面內(nèi)容,以支持自住需求,抑制投機(jī)炒房。

政策不斷打補(bǔ)丁,但似乎仍然難以從根本上堵住漏洞。事實(shí)上,業(yè)內(nèi)對限價(jià)政策的效果始終存在不一樣的看法。

在億翰智庫田晶看來,限價(jià)政策是在2016年-2017年市場環(huán)境下出現(xiàn)的政策性工具,有其時效性和歷史性的價(jià)值。

但在地產(chǎn)專欄作家西峯看來,價(jià)格管制往往是無效的,好心也會辦壞事,限價(jià)政策原意是想遏制新房價(jià)格上漲幅度,但限價(jià)政策的實(shí)際推行使得一線和強(qiáng)二線城市出現(xiàn)了廣泛的一二手房價(jià)格倒掛,出乎意料地引發(fā)了大量投機(jī)性需求,并未能真正起到遏制炒房的作用。同時,限價(jià)也導(dǎo)致了開發(fā)商的利潤變薄和巨額稅款的流失。

關(guān)于“退出”的討論

如今,房地產(chǎn)市場基本面已經(jīng)發(fā)生了巨大變化,現(xiàn)行限價(jià)政策卻依然催生著“云錦東方”這樣的銷售亂象和不公平,那么,限價(jià)是否到了可以退出歷史舞臺的時機(jī)?

中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜告訴記者,限價(jià)政策出臺的初衷是實(shí)現(xiàn)“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”,支持合理購房需求,但隨著市場環(huán)境的變化,限價(jià)帶來的負(fù)面影響愈發(fā)突出?!皟r(jià)格倒掛不僅增加了真實(shí)住房需求的購房難度,也無法反映市場真實(shí)情況,違背了政策初衷。而在房地產(chǎn)市場調(diào)整壓力增加的背景下,多個城市出臺“限跌令”,也導(dǎo)致房企銷售不暢,資金回籠受阻。在新的市場環(huán)境下,限價(jià)政策也需要及時調(diào)整優(yōu)化?!?/p>

田晶認(rèn)為,目前來看,限價(jià)政策的歷史性任務(wù)在一定程度上已達(dá)成,其中也產(chǎn)生了一些附加的問題。若要對限價(jià)政策進(jìn)行取消,需要進(jìn)行市場測試,考慮到取消之后會對市場產(chǎn)生何種影響或沖擊。她提出,政策退出可以分層級推進(jìn),例如針對部分獲利空間巨大的市場,如豪宅市場取消限價(jià),而其他的市場予以保持。

事實(shí)上,隨著“房住不炒”的持續(xù)壓實(shí),城市、區(qū)域不斷分化,近幾年,一二手房價(jià)格倒掛的現(xiàn)象大幅減少,套利空間收窄,火爆的搶購場景不斷減少。很多城市和區(qū)域,已經(jīng)陸續(xù)放寬甚至退出了限價(jià)的政策。

某新一線城市地產(chǎn)行業(yè)分析師向記者透露,從限價(jià)政策的實(shí)際執(zhí)行來看,蘇州從去年開始就在一步步放松限價(jià),新盤項(xiàng)目上限從4萬向上突破,今年最高已觸及5.5萬元。該分析師認(rèn)為,城市的核心板塊項(xiàng)目價(jià)格上漲之后,可以促使部分需求向此核心板塊溢出,從而在一定程度上帶動去庫存,去年蘇州就在這一政策的作用下推動了去化。

但是,若取消限價(jià),房價(jià)會大漲嗎?田晶認(rèn)為,在當(dāng)下,取消限價(jià)并不必然意味著房價(jià)上漲,這需要考慮具體的城市和具體的項(xiàng)目。2015年之后的幾年,市場存在著地價(jià)向房價(jià)傳導(dǎo)、一線城市房價(jià)上漲向二線、三四線城市傳導(dǎo)的現(xiàn)象,而如今這一現(xiàn)象已不存在。當(dāng)下是一個明顯分化的市場,取消限價(jià)后,有些城市的項(xiàng)目有漲價(jià)的可能,而對于另一些項(xiàng)目來說則可能是個偽命題。

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