自2021年6月首批公募REITs成立以來,國內公募REITs市場迎來快速發(fā)展。截至2023年6月1日,全市場主要的27只公募REITs發(fā)行規(guī)模合計超過900億元。
(相關資料圖)
由于公募REITs具有投資門檻相對較低、分紅穩(wěn)定等優(yōu)點,上市初期受到了市場的熱情追捧,多只產品上市首日上漲30%。
不過,2023年以來,公募REITs二級市場出現(xiàn)集體回撤,這可能與部分產品運營業(yè)績不達預期有關。其中,建信中關村產業(yè)園REIT、博時招商蛇口產業(yè)園REIT、中金普洛斯REIT、華夏中國交建高速REIT、中金安徽交控REIT等產品年內回撤超過15%。
近期,博時基金、華安基金等旗下公募REITs啟動擴募,在“首發(fā)+擴募”雙重加持下,公募REITs市場或迎來較快發(fā)展。
公募REITs二級市場集體回撤
公開資料顯示,基礎設施公募REITs是指依法向社會投資者公開募集資金形成基金財產,通過基礎設施資產支持證券等特殊目的載體持有基礎設施項目,由基金管理人等主動管理運營上述基礎設施項目,并將產生的絕大部分收益分配給投資者的標準化金融產品。
截至2023年6月1日(下同),公募REITs二級市場年內表現(xiàn)較差,多只產品年內跌幅超過10%。
圖1:2023年之前成立的公募REITs年內二級市場表現(xiàn)
公募REITs相對較差的走勢可能與部分產品運營業(yè)績不達預期有關。
建信中關村產業(yè)園REIT的基金合同生效日為2021年12月,募集份額9億份,募集金額28.8億元。該基金的基礎設施項目包括互聯(lián)網創(chuàng)新中心5號樓項目、協(xié)同中心4號樓項目和孵化加速器項目,均位于北京市海淀區(qū)中關村軟件園內。截至2023年3月31日,該基金基礎設施項目公司出租率為 68.47%,而2022年的平均出租率為81.29%。
2023年以來,建信中關村產業(yè)園REIT二級市場走勢年內下跌24.35%,在全市場主要的25只2023年之前成立的公募REITs中排名墊底。
此外,華夏中國交建高速REIT、博時招商蛇口產業(yè)園REIT、中金普洛斯REIT、中金安徽交控REIT等產品年內也下跌超過15%。
27只產品發(fā)行規(guī)模合計逾900億元 底層資產為園區(qū)基礎設施的產品最多
公募REITs在國內的發(fā)展時間并不長,2021年6月首批9只公募REITs成立。
根據(jù)不完全統(tǒng)計,截至2023年6月1日,全市場主要有27只公募REITs,發(fā)行規(guī)模合計約908.92億元。
其中,中金安徽交控REIT的發(fā)行規(guī)模最大,達到108.8億元。該基金的目標基礎設施資產為沿江高速公路蕪湖(張韓)至安慶(大渡口)段公路收費權及對應公路資產,不含沿江高速公路路段內的服務區(qū)及停車區(qū)(指天門服務區(qū)、千軍服務區(qū)、馬衙服務區(qū)、牛頭山服務區(qū)、順安停車區(qū))等配套資產。
國泰君安臨港創(chuàng)新產業(yè)園REIT的發(fā)行規(guī)模相對較小,金額為8.24億元。該基金持有的基礎設施資產組合由2個產業(yè)園組成,包括:臨港奉賢智造園一期、臨港奉賢智造園三期,資產位于上海市奉賢區(qū),建筑面積合計約113699平方米。
按照資產類型劃分,27只公募REITs中,底層資產為園區(qū)基礎設施、交通基礎設施的產品數(shù)量最多,分別為8只和7只。其他產品的底層資產包括保障性租賃住房、倉儲物流、能源基礎設施、生態(tài)環(huán)保。
圖2:27只公募REITs資產類型分布
“首發(fā)+擴募”并行 公募REITs擴容進行時
近期,博時基金、華安基金、中金基金、紅土創(chuàng)新基金公告旗下公募REITs擴募并新購入基礎設施項目招募說明書,標志著首批公募REITs啟動擴募。
圖3:4只擴募公募REITs擬擴募金額
此外,還有多只公募REITs已獲批或正申請上市。2023年4月25日,證監(jiān)會準予中金山高集團高速公路封閉式基礎設施證券投資基金、中金湖北科投光谷產業(yè)園封閉式基礎設施證券投資基金這兩只基金注冊。
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