新手購(gòu)房大禮包——定房的流程與要點(diǎn)

購(gòu)房的前期準(zhǔn)備工作都完成后，就要定房了。在這個(gè)階段，購(gòu)房者需要重點(diǎn)關(guān)注定金交付、如何退訂等問(wèn)題。

（一）確認(rèn)購(gòu)房意向，正式交付定金

(資料圖)

簽署意向成交應(yīng)該注意什么，如何交定金，如何退訂等？避免買(mǎi)房入坑，這些是購(gòu)房者都需要了解的地方。

1、簽署意向書(shū)應(yīng)該注意什么？

購(gòu)房意向書(shū)只是作為一種雙方達(dá)成的預(yù)約協(xié)議，需要達(dá)到合同的基本條款。其中主要包含的內(nèi)容通常為雙方當(dāng)事人的基本信息，認(rèn)購(gòu)房屋的面積，認(rèn)購(gòu)房屋的價(jià)格，雙方達(dá)成協(xié)議的時(shí)間，以及違約責(zé)任認(rèn)證和相關(guān)處理方法等條款信息。對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，在簽署購(gòu)房意向書(shū)之前一定要對(duì)所預(yù)定的房屋信息以及開(kāi)發(fā)商情況有所掌握。

2、交定金時(shí)應(yīng)該注意什么？

（1）查看開(kāi)發(fā)商五證

五證齊全的房子才能夠辦理產(chǎn)權(quán)證，這也是購(gòu)房的首要條件之一，如果五證不全購(gòu)房者可能會(huì)面臨極大的風(fēng)險(xiǎn)，其購(gòu)房行為也無(wú)法受到法律的保護(hù)。因此在挑選房源時(shí)，檢查五證是最為必要的前提條件，五證不全的房即便再便宜也不能買(mǎi)。

“五證”信息可以在官網(wǎng)上查詢。有些城市已經(jīng)開(kāi)通了查詢了五證的網(wǎng)站，購(gòu)房者可以登錄當(dāng)?shù)氐木W(wǎng)站查詢開(kāi)發(fā)商的五證。還可以去相關(guān)部門(mén)咨詢。如果開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)銷售商品房時(shí)不出示，購(gòu)房者可以要求其出示?？梢匀ャy行詢問(wèn)一下關(guān)于“五證”的問(wèn)題。不明就里的購(gòu)房者有必要在掏錢(qián)之前向銀行咨詢一下。

五證包括國(guó)有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程開(kāi)工證以及商品房預(yù)售許可證。這些證件當(dāng)中，最重要的土地使用證和商品房銷售(預(yù)售)許可證，它表明所售房屋是合法項(xiàng)目。如果沒(méi)有預(yù)售許可證，就說(shuō)明房子是五證不全。

（2）查看個(gè)人征信

如果是貸款買(mǎi)房，購(gòu)房者要提前查詢自己的征信情況，如果有問(wèn)題則貸款很難獲批，此時(shí)如果繳納定金很可能會(huì)遭遇無(wú)法退回的情況，所以在確定購(gòu)房之前要對(duì)自己的征信狀況有明確的了解。另外使用公積金貸款的，還要了解公積金賬戶余額，事先計(jì)算可審批的貸款額度，合理規(guī)劃資金的使用情況。

個(gè)人征信如何查？如搜索軟件中搜中國(guó)人民銀行征信中心，通過(guò)注冊(cè)、登錄，信息服務(wù)、申請(qǐng)信用報(bào)告、獲取信用信息等流程后，獲取個(gè)人征信情況。

（3）區(qū)分定金和訂金

這兩者雖然一字之差，它們之間法律含義卻截然不同。

定金具有法律效力，是法律上的一種擔(dān)保行為。在商品房買(mǎi)賣交易中，購(gòu)房者履行合同后，可把定金當(dāng)作房款，或者收回定金。若購(gòu)房者沒(méi)有履行合同約定，則無(wú)權(quán)要求返還定金，開(kāi)發(fā)商不履行合同，則雙倍返還定金。

“訂金”并不是標(biāo)準(zhǔn)的法律概念，是一種不太規(guī)范的表述，因此它在法律效果上是不明確的。若購(gòu)房者不履行合同義務(wù)，并不代表他不能要回訂金，若開(kāi)發(fā)商不履行義務(wù)，也不需要雙倍返還訂金?！坝喗稹蓖灰暈椤邦A(yù)付款”，并不產(chǎn)生“定金”的懲罰性效果。

在簽訂合同時(shí)，一定注意合同要求的是“定金”還是“訂金”，保護(hù)好自己作為消費(fèi)者的權(quán)益。

（二）交付定金后能否退還？

在相關(guān)法律中規(guī)定，如果是購(gòu)房人違約，不履行約定的責(zé)任，是不能退還定金的，但在某些情況是可以退的。

第1種 購(gòu)房者不符合購(gòu)房條件

由于一些政策導(dǎo)致房子的交易不能正常進(jìn)行，以及遇到購(gòu)房政策調(diào)整，一些本來(lái)符合購(gòu)房條件的購(gòu)房者可以買(mǎi)房，就變成不符合購(gòu)房資格。遇到這樣的問(wèn)題不用擔(dān)心，完全可以要求開(kāi)發(fā)商退定金。買(mǎi)房是一件大事，因此在買(mǎi)房之前，一定要仔細(xì)考慮結(jié)合自己的經(jīng)濟(jì)能力，避免給自己造成太大的負(fù)擔(dān)。

第2種 開(kāi)發(fā)商不具備購(gòu)房資格

買(mǎi)房子也是要看開(kāi)發(fā)商的，很多人想不到那么多，就只關(guān)注到了房子本身的好壞，卻忽視了開(kāi)發(fā)商的重要性，法律規(guī)定：不符合商品房銷售條件的，開(kāi)發(fā)商不得銷售商品房，也不得收取任何預(yù)訂款性質(zhì)的費(fèi)用。如果是商品房不符合銷售條件，購(gòu)房者就算是已經(jīng)交了定金，不管雙方有沒(méi)有簽訂定金協(xié)議，約定定金退還的內(nèi)容，開(kāi)發(fā)商都應(yīng)無(wú)條件退還定金給購(gòu)房者。購(gòu)房者在購(gòu)房前，應(yīng)查看開(kāi)發(fā)商“五證”是否齊全，可在一定程度上避免麻煩。

第3種 不可抗力原因不能買(mǎi)房

上面說(shuō)的是開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者的原因，那么也有一些特殊情況，不可抗力的因素導(dǎo)致不能買(mǎi)房了。不能歸于購(gòu)房人和開(kāi)發(fā)商的原因，雙方的交易不成立，這種情況是無(wú)法預(yù)料的，所以開(kāi)發(fā)商也應(yīng)該返還定金。

其他情況

一般，購(gòu)房者在付定金后，因?yàn)閭€(gè)人原因提出不想要房子，而后開(kāi)發(fā)商直接退還定金的，這種情況基本上不存在。如果直接跟開(kāi)發(fā)商說(shuō)資金不夠或者看中了別的房子之類的原因，這樣就給了對(duì)方不退你錢(qián)的證據(jù)。

有一種情況是，購(gòu)房者跟售樓處說(shuō)要退房子，如果售樓處沒(méi)有一口回絕，就還有退還的可能，比如剛好房源售空，還有其他人要購(gòu)買(mǎi)，如果把退了的房子賣給別人，賣房的工作量還是完成了，也不影響你們的交易。這時(shí)候售樓處會(huì)給你提供一個(gè)可以操作的方案，這種情況往往會(huì)要求購(gòu)房人承擔(dān)一定的成本。

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