天天觀察：供地時(shí)間線拉長(zhǎng)，廣州新一輪土拍模式再優(yōu)化

在市場(chǎng)各方的高度關(guān)注下，6月13日至30日，廣州將迎來(lái)新一輪的涉宅用地競(jìng)拍。

根據(jù)自然資源部“擬出讓地塊清單公布制度”的出讓要求，廣州今年先后于2月10日和5月6日公布了兩批擬供商品住宅用地項(xiàng)目清單。有別于往年的集中供地模式，今年每一批擬供清單對(duì)應(yīng)的地塊都分別將在3個(gè)月內(nèi)陸續(xù)發(fā)布出讓公告，有序組織出讓。

廣州市房協(xié)人士指出，供地時(shí)間線的拉長(zhǎng)，使得房企對(duì)擬出讓地塊的選擇更加靈活，競(jìng)價(jià)準(zhǔn)備也更加充分。

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供地模式再優(yōu)化，更好地適應(yīng)市場(chǎng)環(huán)境

集中供地政策始于2021年2月，當(dāng)時(shí)北上廣深四個(gè)一線城市以及南京、杭州、廈門等18個(gè)二線城市率先實(shí)施，通過(guò)“兩集中”，即集中發(fā)布出讓公告、集中組織出讓活動(dòng)，進(jìn)行住宅用地拍賣，且原則上發(fā)布出讓公告全年不得超過(guò)3次。

政策出臺(tái)的初衷，是為了給房地產(chǎn)降溫。住宅用地的集中出讓，從保障供應(yīng)、提高信息透明度兩大方面，讓房企有了更多選擇，從而避免高價(jià)地的出現(xiàn)，起到穩(wěn)定地價(jià)的作用。

但這一政策對(duì)房企資金要求極高，數(shù)十宗地需在一至兩天內(nèi)完成出讓，房企前期要繳納高額保證金。

市場(chǎng)是動(dòng)態(tài)變化的。隨著近一兩年房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入深度調(diào)整，大部分房企出現(xiàn)資金流緊張的情況，“兩集中”的供地模式，也迎來(lái)與時(shí)俱進(jìn)的優(yōu)化。

2022年，包括廣州在內(nèi)的多個(gè)重點(diǎn)城市將集中供地次數(shù)調(diào)整為4次。進(jìn)入2023年，調(diào)整就更加明顯了。

以廣州為例，今年首輪土拍采取的是8宗涉宅用地分批出讓，時(shí)間跨度為一個(gè)月。最終的結(jié)果是，8宗涉宅用地，7宗成交，1宗因故終止出讓。在成交的7宗涉宅用地中，3宗底價(jià)成交，4宗進(jìn)入搖號(hào)，溢價(jià)率15%。

縱觀近兩年集中土拍，這次涉宅用地成交率是最高的，為100%。

知情人士透露，“擬出讓地塊清單公布制度”的建立，并不是要取消集中供地制度，而是優(yōu)化完善集中供地政策，更好地發(fā)揮充分公開披露信息對(duì)于穩(wěn)定和引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期的積極作用，更好地適應(yīng)當(dāng)下房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境，給市場(chǎng)主體充足的時(shí)間預(yù)期預(yù)判，通過(guò)合理分散地塊出讓節(jié)點(diǎn)，減輕房企前期資金壓力，讓房企更從容地融資和調(diào)研，從而進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展。

5月以來(lái)，在廣州公共資源交易中心網(wǎng)站掛牌的涉宅地塊，大部分繳納保證金的截止時(shí)間是競(jìng)拍的前一天，而首輪土拍是競(jìng)拍的前三天。

相關(guān)人士分析，這意味著，房企可以有更多時(shí)間籌集資金去競(jìng)拍心儀地塊，即使在這宗地塊失利，也可迅速將保證金投入到另一宗地塊中，從而獲得競(jìng)拍資格?？傮w而言，廣州目前的土拍模式更為靈活，對(duì)房企更加友好，因此出現(xiàn)流拍情況的幾率也將大大降低，對(duì)整個(gè)行業(yè)起到一定的振奮作用。

地塊少而精，房企風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)可控

具體來(lái)看，將于6月13日至6月30日期間競(jìng)價(jià)出讓的涉宅用地共有10宗（原本是13宗，其中黃埔區(qū)開創(chuàng)大道與廣深高速連接處YP-P-3地塊的競(jìng)價(jià)時(shí)間調(diào)整至7月10日，白云區(qū)廣州設(shè)計(jì)之都三期AB2603065地塊的競(jìng)價(jià)時(shí)間調(diào)整至7月13日，增城區(qū)新塘鎮(zhèn)廣園快速路南側(cè)18101226A23035號(hào)地塊因故終止出讓），分布在天河、荔灣、番禺、南沙、花都和從化6個(gè)區(qū)，總建面超71.5萬(wàn)㎡，總起拍價(jià)超108億元。

比如天河區(qū)員村一橫路AT080523地塊，起拍樓面價(jià)4.98萬(wàn)元/㎡，還沒(méi)拍賣就已經(jīng)能擠進(jìn)廣州樓面價(jià)TOP7，如能觸達(dá)封頂樓面價(jià)，則能登上廣州樓面價(jià)TOP2，僅次于廣州城投拿下的越秀南路地塊。

地塊位于珠江新城以東區(qū)域，板塊在近十幾年的公開招拍掛市場(chǎng)，都沒(méi)有宅地供應(yīng)了，地塊的出現(xiàn)，引來(lái)不少房企關(guān)注。值得一提的是，地塊占地面積僅1.4萬(wàn)㎡，計(jì)容建面3.8萬(wàn)㎡，體量不大，對(duì)于房企來(lái)說(shuō)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)可控。

荔灣區(qū)也有3宗涉宅用地出讓，其中蕙蘭苑、紫蘭苑地塊為萬(wàn)科廣信資產(chǎn)包中的一部分，此前評(píng)估總價(jià)近33億元。兩宗地位于荔灣區(qū)浣花路以南、花地大道南以西，靠近廣州地鐵1號(hào)線坑口站，交通和生活配套都比較便利。

而位于陳家祠板塊的荔灣區(qū)小梅大街7號(hào)AL011408地塊，區(qū)位條件更加優(yōu)越，不僅有地鐵1、8號(hào)線交匯，還毗鄰上下九、西門口商圈等，屬于少見的老城宅地，因此地塊起拍樓面價(jià)高達(dá)3.6萬(wàn)元/㎡，僅次于天河員村一橫路AT080523地塊的4.98萬(wàn)元/㎡。

今年首輪土拍中大出風(fēng)頭的番禺區(qū)，在6月這一輪土拍中，番禺區(qū)東環(huán)街市橋貨運(yùn)站BC0509004地塊，處在番禺大道北和迎星中路交匯處，毗鄰萬(wàn)博板塊。地塊占地面積6.7萬(wàn)㎡，計(jì)容建面近10萬(wàn)㎡，起拍總價(jià)接近15億元，折算樓面價(jià)1.5萬(wàn)元/㎡。

在首輪土拍中，位于長(zhǎng)隆-萬(wàn)博板塊的漢溪大道北側(cè)BA0902125地塊、BA0902011地塊，分別經(jīng)歷56輪和55輪競(jìng)價(jià)“觸頂”進(jìn)入搖號(hào)階段，后均被華潤(rùn)+長(zhǎng)隆（聯(lián)合體）取得。相關(guān)人士透露，這宗能眺望到萬(wàn)博CBD的東環(huán)街市橋貨運(yùn)站地塊，相信也能憑借萬(wàn)博熱度再火一把。

至于番禺區(qū)大龍街番禺客運(yùn)站北側(cè)地塊，則屬于回爐地，曾在去年最后一次集中供地流拍，今年再次出讓，條件并無(wú)變化。同樣是回爐地的白云嘉禾望崗東北側(cè)地塊在5月26日成功出讓，最后還觸頂搖號(hào)，相信能給到番禺客運(yùn)站北側(cè)地塊莫大信心。

而番禺區(qū)大龍街番禺大道以西BC0613006地塊，是番禺本輪出讓的三宗地塊中起拍樓面價(jià)最高的，超2萬(wàn)元/㎡。相關(guān)人士分析，地塊位于番禺廣場(chǎng)板塊，生活配套成熟，居住氛圍濃厚，極有可能成為本次番禺土拍的黑馬。

行業(yè)信心重振，新一輪土拍增添期待

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，5月全國(guó)土地市場(chǎng)成交規(guī)模仍在低位，主要受各地繼續(xù)采取“少而精”的供地模式影響。實(shí)際上，5月大多數(shù)城市土拍熱度都不低，比如北京兩宗地塊搖號(hào)成交，杭州地塊全被民企拿下，重點(diǎn)城市地塊整體溢價(jià)率維持在6.5%的較高水平等。

業(yè)內(nèi)人士分析，市場(chǎng)信心得以重振，除了土拍模式逐漸優(yōu)化外，銷售端政策的放松，也是一方面。

自2023年以來(lái)，杭州、合肥、長(zhǎng)沙、廈門等14個(gè)城市已對(duì)限購(gòu)政策進(jìn)行放寬，包括調(diào)整首付款比例、調(diào)整公積金政策等，實(shí)行“一區(qū)一策”。

受此影響，二三線城市5月新房成交降幅與4月相比呈放緩趨勢(shì)，成都更是單月成交破200萬(wàn)㎡。

業(yè)內(nèi)人士表示，就當(dāng)前來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)正以平穩(wěn)姿態(tài)復(fù)蘇，在廣州今年首輪土拍中，已經(jīng)有廈門國(guó)貿(mào)、武漢城建、南通亞倫等國(guó)企、民企進(jìn)穗拿地，不再是本地國(guó)央企兜底。在此情況下，廣州新一輪土拍也增添更多期待值。

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